【问题一】预售房、新房、二手房的差别是什么？
市场上有各式各样的产品，虽然房地产重视的是地段，但预售房、新房、二手房价钱差异大，因此更有必要分清楚各种产品的不同。
居联邦二手房销售网负责人分析，预售房是指开发商已经领有建照，但还没兴建完工，所以出售的是「未来兴建完成的建筑物」。通常开发商会委托房产销售公司建造接待中心和样品屋，展示未来兴建完工的样貌，因此出售的是一种「未来的想象」。消费者与开发商签约时，通常不会一次付清首付款，而是依照工程的进度逐步付款，因此在前期所需要支付的资金压力较小。
新房通常是指完工后，还没有居住过的成屋。二手房则是指房屋已经有过一次以上的转售买卖的房屋。通常二手房会在中介市场上流通。

【问题二】买二手房的注意事项？
同样的地段，二手房因为房龄较高，如果不是特别的豪宅、名宅，通常会比新房、预售房还要便宜。不过购买二手房也得面临到装潢、整修等问题。居联邦房产代理人分析，二手房购买时最大的问题，就是房况普遍不佳，尤其有些二手房经过包装、装潢过后，连原本房况差的地方都遮掩起来了，看屋时更容易被忽略。因此，检查房况是购买二手房最需要注意的地方。

另外购买二手房则需要较多的首付款，购买预售房通常付完订金后，就按照工程进度逐步付款。但二手房则得一次付清首付款，目前银行贷款的成数大概是七成，但有些空屋率高、地段不佳或是房龄过高、坪数过小的房屋，贷款成数可能只有五、六成，因此购买二手房前一定得衡量自己的资金能力，以免签约买房后发现贷款不顺利，无法付出首付款，导致违约。

【问题三】二手房交屋与验屋注意事项？
二手房最怕的就是房况差、屋主隐瞒房况问题，因此交屋时务必仔细验屋，有任何疑虑也最好当下立刻点交清楚，以免事后又发生纠纷问题。房产经纪人小廖建议，交屋前最好可以要求中介或是自己重新调阅建物登记誊本，仔细审视房屋的相关资料，例如是否有增建、是否有其他贷款问题尚未解决，了解房屋的所有数据。

验屋时，最怕原屋主隐瞒漏水问题，而中介也没有察觉，在不自觉的情况下入住才发现漏水严重，事后重新整修耗费大笔资金。小廖建议，验屋时要特别注意窗户缝隙、墙壁边缘，可以观察墙壁上有没有水痕，从外观来看是否有漏水的痕迹，另外也可观察邻居外墙，有没有渗水的现象。

另外水电管线问题也很重要。一般来说，只要是超过十年的房屋，水电管线大部分都会发生问题，普通的就是水管生锈、卡污垢，严重的则可能造成水管漏水、粪管卡住，电路不足、跳电，如果事先没有察觉，都会造成事后重新整理的麻烦。

尤其是二楼的房子，更要特别注意排水问题。通常公寓排水管线会在二楼交会再往下到一楼，因此如果水管不通，很有可能在二楼回堵，造成二楼淹水问题。因此交屋时，务必仔细试试看水管排水功能。Sway建议，可以在脸盆、浴缸放水后排掉，或是试冲马桶，测试排水功能；也可以把每个插头孔都插上电器，测试看看能否通电，并且测试全部电器都插上后，是否会跳电。

房产经纪人小廖建议，验屋时可以随身携带小工具，随时测量和注记。卷尺、相机、奇异笔、原子笔、有色胶带和乒乓球都是必备的工具。消费者可以挑选同一房间中不同的五个点，用圆珠笔敲地砖，听听看声音是否一致，测试地砖或地板是否贴合，可以把乒乓球放在地板上，看看在无外力的状况下，是否会固定向某方向滚动，确认地面平整度。

仔细验屋，有问题一定要立刻提出，要求中介或屋主响应或改善。千万不要忘记，一定要随时照相，留下屋内状况的照片，以免日后发生纠纷，没有证据。

【问题四】买二手房遇到瑕疵，由谁负责修缮？
桂林居联邦不动产经理表示，买二手房最担心害怕的就是遇到漏水、壁癌的问题，倘若真的不幸遇到漏水屋，处理起来相当麻烦、没完没了。因此通常在验屋、交屋前都会仔细检查到底有没有漏水的问题，如果有的话，当下也会要求前一手屋主解决漏水问题，或是可以把漏水问题纳入议价中，要求对方降价。

但就怕交屋前都没有发现漏水，等到住进去后才发现屋子滴滴答答开始狂漏水，连壁癌都跑出来了，这时责任就比较难界定。通常买卖双方签契约时，一定会仔细约定房屋漏水时的责任归属。因此买二手房时务必要注意契约上是否有特别加入漏水相关附带条件。

有些卖方知道屋内漏水，签约时也特别强调、注明，售房后不负责漏水等瑕疵问题、「抛弃瑕疵担保」，如果两方契约成立，卖方也在契约上特别注明不负责漏水，买方事后才抱怨漏水问题，也不得要求卖方赔偿。

不过如果卖方卖屋时故意隐瞒漏水问题，而且买方可以举证漏水问题早已存在，并非事后人为因素才导致漏水的话，只要在交屋五年内发现漏水，都可以将漏水问题追究至前一手屋主身上，要求赔偿或是修复到完好无缺的状态。因此，还是要特别注意当初签约的契约内容。

【问题五】二手房如何议价？
二手房通常比预售房低三成左右，因此附近有新的预售楼盘开工，往往也会带动二手房的行情。居联邦建议，如果想买到更好价钱的房屋，可以挑新兴重划区，因为新房释出量大、类似对象多，卖方出售的压力较大，例如桂林临桂新区和八里街。同一个区域，如果又有大型小区新屋落成，不少当时买预售房投资的人，势必会释出空屋，供给量增大、竞争者多，房价自然好谈。大型小区落成后，因为释出量大，小区内的房屋彼此竞争激烈，附近公寓、二手房的竞争力不如新房来得强，更是趁机出低价的好机会。

也可以挑顶楼或二楼房子，尤其是房龄三十年左右的老旧公寓，通常房价还会比附近其他对象低一成左右。另外议价时也可以特别挑出房屋的缺点，让屋主较无话可说例如可以嫌弃装潢风格、房龄老旧，或是风水问题、屋外有嫌恶设施，越是挑剔、越容易议到好价钱。